Energieausweis in Gaggenau, Rastatt, Karlsruhe, Baden-Baden und Umgebung

Energieausweis: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Beide Varianten sind gesetzlich zulässig – aber nicht beide sind für jedes Gebäude erlaubt. Wir erklären, worauf der jeweilige Ausweis beruht, welche Pflichtangaben in Ihrer Anzeige stehen müssen und welcher Ausweis für Ihr Gebäude in Gaggenau, Rastatt, Karlsruhe, Baden-Baden und Umgebung sinnvoll ist.

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Der Unterschied in einem Satz

Beide Ausweise führen zu einer Energieeffizienzklasse. Sie beantworten nur zwei verschiedene Fragen.

§ 82 GModG

Verbrauchsausweis: wie das Haus bisher genutzt wurde

Grundlage sind die tatsächlichen Abrechnungen der Bewohner. Der Verbrauch der letzten Jahre wird zusammengefasst, um Rechenwerte für lange oder kurze Winter korrigiert und auf die Gebäudenutzfläche bezogen. Das ist schnell und günstig – setzt aber lückenlose Abrechnungen voraus und hängt spürbar davon ab, wie die Vorbewohner geheizt haben. Eine leerstehende Wohnung, ein Zweitbezug oder ein stark reduziert geheiztes Haus können den Kennwert deshalb günstiger erscheinen lassen, als das Gebäude technisch ist. Für Wohngebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist er die wirtschaftlichste Variante.

§ 81 GModG

Bedarfsausweis: welche Qualität das Gebäude hat

Grundlage ist eine normierte Berechnung nach DIN V 18599: Die Energieverluste von Dach, Fassade, Fenstern, Kellerdecke und Anlagentechnik werden den Gewinnen gegenübergestellt. Das Ergebnis ist unabhängig davon, wie intensiv jemand geheizt hat – zwei gleich gebaute Häuser erhalten denselben Wert. Dafür müssen Bauteilaufbauten, Dämmstärken und Anlagendaten erfasst werden, was ein Vor-Ort-Gespräch oder eine Begehung erforderlich macht. Der Bedarfsausweis gilt als die objektivere Bewertung und wird von Käufern, Banken und Mietern entsprechend eingeordnet.

Merkmal	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
Datengrundlage	Tatsächlicher Verbrauch aus den Heiz- und Brennstoffabrechnungen der letzten Jahre, witterungsbereinigt	Berechneter Bedarf aus Gebäudehülle, Anlagentechnik und genormten Randbedingungen
Nutzerverhalten	Fließt vollständig ein – ein sparsamer oder großzügiger Vorbewohner verschiebt das Ergebnis	Kein Einfluss: Normklima und Normnutzung machen Gebäude vergleichbar
Voraussetzung	Lückenlose Abrechnungsdaten: derzeit 36 zusammenhängende Monate, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt	Bauunterlagen, Angaben zu Bauteilen und Technik – häufig Vor-Ort-Termin zur Datenaufnahme
Aufwand	Gering, kurzfristig möglich	Höher, dafür mit vollständiger Gebäudeaufnahme
Aussagekraft	Guter Anhaltspunkt für die bisherigen Heizkosten	Objektive Bewertung der Bausubstanz; besser geeignet zur Sanierungsplanung
Typischer Einsatz	Vermietung, Verkauf bei guter Datenlage, Wohngebäude ab fünf Wohnungen	Altbau ohne moderne Dämmung, Verkauf mit Werthaltigkeit, Gebäude ohne lückenlose Abrechnungen

Rechtsgrundlage: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), §§ 79–88; Angaben ohne Gewähr, Änderungen möglich.

Welcher Ausweis ist für Ihr Gebäude vorgeschrieben?

Die Wahlfreiheit ist an Bedingungen geknüpft. Maßgeblich sind Nutzung, Wohnungszahl, Baujahr und Modernisierungsstand.

Pflichtfall

Altbau: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen

Hat ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing zwingend ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Der Verbrauchsausweis ist in diesem Fall unzulässig – auch wenn er günstiger wäre. Zwei Ausnahmen: Das Gebäude hat schon bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt, oder es wurde später mindestens auf dieses Niveau gebracht. Dann genügt der Verbrauchsausweis.

Wahlfreiheit

Wohngebäude ab fünf Wohnungen oder Bauantrag ab 1977

Liegt der Bauantrag nach dem 1. November 1977, hat das Gebäude fünf oder mehr Wohnungen, oder wurde es auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert, können Eigentümer zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. In der Praxis hängt die Entscheidung an der Datenlage: Liegen die Abrechnungen der letzten Jahre vollständig vor, ist der Verbrauchsausweis die schnelle und günstige Lösung. Fehlen sie oder wurde das Gebäude lange leerstehend oder stark reduziert beheizt, liefert der Bedarfsausweis ein glaubwürdigeres Bild.

Neubau & Änderung

Bedarfsausweis ist vorgeschrieben

Wird ein Gebäude neu errichtet, ist ein Energiebedarfsausweis auf Grundlage der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen. Gleiches gilt, wenn an einem Bestandsgebäude Änderungen vorgenommen werden, für die eine Berechnung für das gesamte Gebäude erforderlich ist – etwa eine umfassende energetische Sanierung. Wer eine Förderung für eine solche Maßnahme nutzt, erhält den Bedarfsausweis in der Regel im Zuge der fachlichen Begleitung. Mehr zu Förderungen

Nichtwohngebäude

Büro, Praxis, Handel und Gewerbe

Für Nichtwohngebäude besteht derzeit Wahlfreiheit; ab dem neuen Ausweisrecht von 2027 ist grundsätzlich der Bedarfsausweis auszustellen, während der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude offensteht, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Außerdem enthält der Ausweis für Nichtwohngebäude die EU-Effizienzklassen A bis G sowie getrennte Kennwerte für Wärme und Strom. Wir erstellen Ausweise für Nichtwohngebäude und erläutern, welche Nachweise aus GModG und EWärmeG für Ihr Objekt zusätzlich relevant sind. Mehr zu Nichtwohngebäuden

Ausnahme

Baudenkmale und kleine Gebäude

Für Baudenkmäler entfällt die Ausweispflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing; ebenso sind kleine Gebäude mit sehr geringer Nutzfläche ausgenommen. Für die energetische Sanierung eines Denkmals gelten eigene Anforderungen und Förderwege – hier beraten wir gesondert. Mehr zu Baudenkmalen

Übergang 2027

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Das neue Ausweisrecht des GModG greift sechs Monate nach Inkrafttreten. Dann entfällt die Bindung des Bedarfsausweises an das Baujahr 1977: Wohngebäude haben freie Wahl. Dafür genügen für den Verbrauchsausweis zwei Jahre Abrechnungsdaten, Nichtwohngebäude erhalten den Bedarfsausweis als Regelfall, und die Pflichtangaben werden um absolute Primär- und Endenergiewerte sowie die klare Benennung erneuerbarer Energien erweitert. Wer heute einen Ausweis braucht, sollte die neue Fassung im Blick haben.

Was in einem Energieausweis steht

Der Ausweis folgt einem einheitlichen Muster und enthält eine feste Liste von Angaben.

Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
Energiekennwert (Endenergiebedarf bzw. -verbrauch) und Primärenergiekennwert
Energieeffizienzklasse – für Nichtwohngebäude die EU-Skala A bis G
CO₂-Emissionen des Gebäudes
Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser, Anteil erneuerbarer Energien
Baujahr des Gebäudes und Baujahr des Wärmeerzeugers
Anschrift, Art des Gebäudes, Anzahl der Wohnungen bzw. Nettogrundfläche
Registriernummer, Ausstellungsdatum und Ablaufdatum
Name, Anschrift und Berufsbezeichnung des Ausstellers
Empfehlungen zu kosteneffizienten Modernisierungsmaßnahmen

10 Jahre

So lange ist ein Energieausweis gültig. Ein noch gültiger Ausweis muss nicht neu erstellt werden. Früher endet die Gültigkeit, wenn eine größere Änderung am Gebäude einen neuen Ausweis erforderlich macht.

Empfehlungen im Ausweis

Jeder Ausweis enthält die Einschätzung des Ausstellers zu kosteneffizienten Verbesserungen – als Einzelmaßnahme oder im Rahmen einer größeren Modernisierung. Halten wir keine Verbesserungen für möglich, vermerken wir das ausdrücklich. Eine Verpflichtung zur Umsetzung besteht nicht; die Empfehlungen ersetzen aber auch keine vollständige Sanierungsplanung.

Registriernummer

Ausgestellte Ausweise erhalten eine Registriernummer und werden der zuständigen Stelle gemeldet. Das sichert die Qualität der Ausweise und macht sie bei Behörden nachvollziehbar.

Vorlagepflicht: Verkauf, Vermietung und Immobilienanzeige

Nicht nur die Ausstellung, auch die Verwendung ist genau geregelt. Verantwortlich ist der Eigentümer – bei beauftragten Anzeigen auch das Maklerbüro.

Ausstellen, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt

Spätestens wenn verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden soll, muss ein Energieausweis vorliegen. Ist ein gültiger Ausweis vorhanden, wird dieser verwendet. Der Interessent hat ein Recht darauf, die energetischen Kennwerte vor seiner Entscheidung zu kennen.

Vorlegen und übergeben

Der Ausweis oder eine Kopie ist Interessenten unverzüglich vorzulegen – typischerweise schon bei der Besichtigung – und spätestens bei Vertragsabschluss zu übergeben. Reicht ein Foto der Ausweisseite aus, ist es im Einzelfall zu prüfen; sicherer ist die Übergabe des vollständigen Dokuments.

Pflichtangaben in der Anzeige

Enthalten sein müssen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentliche Energieträger für die Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben in einer kommerziellen Anzeige, gilt das als Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden – auch bei beauftragten Maklern.

Ergänzend: Für Gebäude mit starkem Publikumsverkehr besteht eine Aushangpflicht, und die Kosten für die Ausstellung dürfen nicht auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Für Mietverhältnisse, die bereits bestehen, besteht kein Anspruch auf Vorlage eines Ausweises.

Wann sich welcher Ausweis für Sie lohnt

Wenn Sie die Wahl haben, entscheidet nicht der Preis allein, sondern was Sie mit dem Ausweis vorhaben.

Schnell & günstig

Verbrauchsausweis

Sinnvoll, wenn Sie eine stabile Abrechnungsgrundlage über die letzten Jahre haben, das Gebäude gleichmäßig genutzt wurde und es ausschließlich Wohnzwecken dient. Er ist in wenigen Tagen möglich, erfordert keine Gebäudevermessung und ist die günstigere Variante. Zu bedenken ist: Käufer und Banken ordnen den Wert am Heizverhalten der Vorbewohner ein – ein auffällig guter Kennwert wirft Fragen auf, ein schlechter lässt sich mit den Abrechnungsdaten kaum erklären.

Objektiv & planbar

Bedarfsausweis

Sinnvoll bei älterer Bausubstanz ohne moderne Dämmung, bei fehlenden oder lückenhaften Abrechnungen, bei längeren Leerständen und wenn der Ausweis mehr sein soll als eine Pflicht: Die zugrunde liegende Gebäudeaufnahme liefert die Datengrundlage für Heizlast, Heizungsauslegung und Sanierungsreihenfolge. Wer ohnehin eine Sanierung plant, nutzt den Bedarfsausweis als Einstieg in einen individuellen Sanierungsfahrplan – der bringt zusätzlich 5 % Bonus auf BEG-Einzelmaßnahmen und wird in Baden-Württemberg anteilig auf das EWärmeG angerechnet.

So entsteht Ihr Energieausweis

Vier Schritte vom Anruf bis zum fertigen Dokument.

01
Ausweisart klären
Wir prüfen Nutzung, Wohnungszahl, Baujahr und Modernisierungsstand und sagen Ihnen, welcher Ausweis für Ihr Gebäude zulässig und sinnvoll ist.
02
Unterlagen liefern
Für den Verbrauchsausweis die Abrechnungen der letzten Jahre, für den Bedarfsausweis Bauakten, Pläne und Angaben zu Fenstern, Dämmung und Heizung.
03
Aufnahme
Beim Bedarfsausweis erfassen wir die Daten vor Ort oder anhand von Bildaufnahmen; beim Verbrauchsausweis prüfen wir die Abrechnungsgrundlage auf Vollständigkeit.
04
Ausstellung & Übergabe
Sie erhalten den digitalen Ausweis mit Registriernummer und die passenden Pflichtangaben für Ihre Immobilienanzeige.

Energieausweise in der Region

Wir erstellen Ausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude im Murgtal, im Landkreis Rastatt, in Karlsruhe und Baden-Baden sowie in den umliegenden Gemeinden.

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Ob Einfamilienhaus von 1968 in Gaggenau, Mehrfamilienhaus in Rastatt, Bürogebäude in Karlsruhe oder Altbau in Baden-Baden: Baujahr und Zustand bestimmen, welcher Ausweis zulässig ist. Wir prüfen das vorab, sagen Ihnen, welche Unterlagen fehlen, und melden die Pflichtangaben für Ihre Anzeige.

Häufige Fragen zum Energieausweis

+Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Verbrauch aus den Abrechnungen der letzten Jahre. Der Bedarfsausweis wird aus Gebäudehülle und Anlagentechnik rechnerisch ermittelt.

+Welcher Ausweis ist für mein Haus Pflicht?

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 01.11.1977 und ohne WSchV-1977-Niveau ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Sonst besteht bei Verkauf und Vermietung Wahlfreiheit.

+Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Er verliert früher seine Gültigkeit, wenn eine größere Änderung am Gebäude vorgenommen wird.

+Was kostet ein Energieausweis?

Das hängt von Ausweisart, Gebäudegröße und Unterlagen ab. Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis. Den Preis nennen wir vorab.

+Kann ich den Verbrauchsausweis selbst beantragen?

Ausstellen dürfen Energieausweise nur Personen mit einschlägiger Qualifikation. Die Unterlagen liefern Sie, die fachliche Bewertung und die Registriernummer erfolgen durch uns.

+Muss ich den Ausweis auch in der Immobilienanzeige nennen?

Ja. In der Anzeige müssen Ausweisart, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse stehen. Fehlen sie, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

+Gilt die Ausweispflicht auch für ein Baudenkmal?

Nein. Für Baudenkmäler und kleine Gebäude mit sehr geringer Nutzfläche entfällt die Ausweispflicht. Für die Sanierung eines Denkmals sind Beratung und Nachweise weiterhin sinnvoll.

+Kann ich die Kosten auf Mieter umlegen?

Nein. Die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises trägt der Eigentümer beziehungsweise Vermieter; sie dürfen nicht auf die Mieterinnen und Mieter abgewälzt werden.

+Reicht der Energieausweis als Sanierungskonzept?

Nein. Er enthält nur kurze Empfehlungen. Wer sanieren will, ergänzt den Ausweis um einen individuellen Sanierungsfahrplan mit Reihenfolge, Kosten, Einsparungen und Förderung.

Haben Sie Fragen zu Ihrem Vorhaben?

Im Erstgespräch klären wir Förderfähigkeit, gesetzliche Pflichten und sinnvolle nächste Schritte für Ihr Gebäude.